Как не стать обманутым арендатором?

Чаще всего в современном мире бизнеса офисы не покупают, а арендуют. Чтобы вы могли полностью погрузиться в рабочий процесс и не растрачивали энергию на споры с собственником арендуемой площади, стоит крайне тщательно подходить к вопросу съема помещения. Арендатором вполне может стать обычный аферист, и здесь скрупулезно оформленный договор аренды станет вашим спасением. В данной статье довольно детально расписано, как создать документ, имеющий юридическую силу, и на какие моменты стоит обратить внимание.
Аренда офисных помещений на законодательном уровне рассматривается в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

В арендном договоре непременно должны быть отражены следующие моменты: права и обязанности участников договора, ответственность за несоблюдение обязательств, реквизиты сторон, срок действительности договора, основания и порядок расторжения, размер оплаты и так далее.

В неукоснительном порядке в договоре аренды должны быть рассмотрены нижеследующие вопросы:

1. Максимально подробное описание предмета недвижимости: размеры площади, адрес с полным указанием этажа, номера помещения, поэтажный план с местонахождением комнаты. 
2. Указание документа, на основе которого арендодатель распоряжается этим объектом недвижимости.
3. Длительность действия арендного договора. Если срок не указан – документ является бессрочным. В этом случае, чтобы расторгнуть договор достаточно, чтобы одна сторона письменно уведомила другую сторону о своем решении. В соответствии со статьей 160 ГК РФ сделать это нужно за 3 месяца до даты полного расторжения сделки.
4. Срок аренды. Это совершенно не похожий на предыдущий, пункт договора, в котором необходимо указать срок арендной эксплуатации самого помещения. Срок аренды помещения и срок договора аренды могут не совпадать друг с другом.
5. Обязательства сторон согласно государственной регистрации договора аренды, если срок его действительности более одного года (364 дней).
6. Права и обязанности на объект недвижимого имущества третьих лиц, если такие имеются в наличии. 
7. Размер оплаты аренды помещения. В этом пункте нужно указать определенную ставку или систему расчета арендной платы и другие, включенные в нее, услуги (например, коммунальные). Платежи за Интернет, телефон, охрану и уборку помещений также могут входить в арендную плату или указываться в договоре отдельно. Стороны могут назначить арендную плату за 1 кв. метр помещения или за целую площадь сразу. 
8. Оплата услуг коммунальных служб. Они могут быть указаны в пункте «переменная арендная плата». Сумма коммунальных платежей может входить в оговоренную арендную плату. Выплачивается сумма, которая указывается в счетах, предоставленных коммунальными службами. Собственник может предложить съемщику заключить сделки непосредственно со службами, которые предоставляют услуги ЖКХ. 
9. Ремонтные работы, устранение неполадок в арендуемом помещении. Оговорите с арендодателем и обязательно закрепите в договоре, обязательства по ремонту помещений и поддержания его в благопристойном виде. А именно какая из сторон несет за это ответственность. Лучше всего, если перед тем как заключать договор будет оформлен акт, отображающий состояние офиса в целом на момент подписания арендного соглашения.
10. Порядок и условия возврата офисного помещения собственнику.
11. Санкции и ответственность за неисполнение сторонами обязательств. 

Порядок досрочного расторжения договора регулирует Гражданский Кодекс РФ. Арендодатель вправе расторгнуть соглашение, если:

1. Арендатор не уплатил арендную плату более 2-х раз (нарушение прямой обязанности).
2. Арендатор причинил существенный материальный ущерб имуществу собственника. 
3. Арендатор целенаправленно и существенно нарушил условия договора при эксплуатации имущества.
4. Арендатор отказался провести капитальный ремонт в сроки, указанные в договоре аренды.

Арендатор также может расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке по нижеследующим причинам:

1. Неисполнение собственником арендуемых метров прямых обязанностей - полная передача имущества в использование арендатором.
2. Обнаружение существенных изъянов в переданном имуществе, не обозначенные арендодателем в договоре при его подписании.
3. Отказ владельца офисного помещения провести капитальный ремонт.

Чтобы попусту не терять собственное время, нервы и деньги максимально внимательно подойдите к следующим деталям:

1. Проконтролируйте наличие юридических прав у арендодателя, которые позволяют ему распоряжаться помещением. Необходимо затребовать свидетельство о регистрации прав в государственных органах, заверяющее о праве собственности на недвижимость. Согласно статье 174 ГК РФ арендный договор считается недействующим, если арендодатель превысил свои полномочия, заключая его.
2. Крайне осмотрительно арендуйте офисы, которые располагаются на первых этажах жилых многоэтажных домов, так как это переведенные в нежилой фонд квартиры. Требуйте документы, которые могли бы подтвердить, что помещение переведено в соответствии со всеми правилами и нормами. Уточните профиль эксплуатации помещения. К примеру, в документах обозначено, что здесь может находиться магазин, а открыв ресторан, вы можете столкнуться с большим недовольством и отпором жильцов дома.
3. Часто под офисные помещения сдаются совершенно не предназначенные для этого постройки.
В статье 222 ГК РФ подобные сооружения отмечены как «самовольные» и обладают следующими признаками: 
1) не имеют необходимых документов;
2) возводятся на участках, не предназначенных для таких сооружений; 
3) строятся с нарушением правил и норм градостроения. 

Арендовать помещения в «самовольных постройках» строго запрещается, поэтому будьте предельно внимательны.
Запомните, несмотря на существующую унифицированную форму договора, вы имеете полное право внести свои поправки. Как сторона, участвующая в составлении этого документа, можете оговорить даже порядок замены лампочек. Если договор закреплен подписями обеих сторон и не имеет серьезных нарушений, то все, что оговорено в нем обладает юридической силой. 
Сам договор становится законным, только после того как его зарегистрируют в надлежащих органах государственной власти. Чтобы разрешить все свои сомнения по поводу арендного соглашения лучше всего проконсультироваться у юриста, даже у нескольких. Они как специалисты в своей области помогут вам решить ваши проблемы и составить выгодный и устраивающий обе стороны договор.